Які документи перевірити перед підписанням договору оренди

Депозит за оренду — це зазвичай ще одна місячна плата. За двокімнатну в ₴18 000 ви віддаєте на руки людині, яку бачите вперше, 36 тисяч: перший місяць плюс завдаток. Повернути депозит при виїзді або довести, що «власник» узагалі мав право здавати, — окрема історія, якщо ви не перевірили паперів на вході. Кілька хвилин на документи перед підписом коштують дешевше, ніж місяць оренди.

Розберемо, що саме просити подивитися й на що звернути увагу, поки гроші ще у вас.

Право власності: чи ця людина взагалі може здавати

Найперше питання — чи перед вами власник. Шахрайство з «орендою чужої квартири» працює так: людина знімає житло подобово, виставляє його як свою довгострокову оренду, бере з кількох людей завдаток і зникає.

Що просити:

• Документ на право власності — витяг з Державного реєстру речових прав, свідоцтво про право власності або договір купівлі-продажу. Прізвище у документі має збігатися з паспортом того, хто здає.
• Паспорт орендодавця. Звіряйте з документом на квартиру. Розбіжність прізвищ — стоп.
• Довіреність, якщо здає не власник. Коли квартиру здає «родич» чи «знайомий господаря», має бути нотаріальна довіреність із правом передавати в оренду. Усне «я за нього» нічого не означає.

Якщо хочете перевірити сам об'єкт глибше — чи немає на квартирі арешту, іпотеки чи обтяжень — це робиться через витяг з Державного реєстру речових прав. Замовити його можна через «Дію», у нотаріуса або в ЦНАП. Для оренди це не обов'язково, але для довгого договору й великого депозиту — розумна обережність. Детально про повну перевірку нерухомості ми писали в гайді як перевірити квартиру перед купівлею — для оренди беріть звідти блок про право власності й обтяження.

Договір оренди: що має бути в тексті

Усна домовленість не захищає нікого. Письмовий договір — це ваша страховка й одночасно страховка власника. Що в ньому має бути обов'язково:

• Сторони й об'єкт. ПІБ і паспортні дані обох сторін, точна адреса квартири, дані документа про право власності.
• Строк оренди. На який період і чи є автоматична пролонгація.
• Розмір плати й дата внесення. Сума цифрами й словами, число місяця, спосіб оплати.
• Умови підвищення ціни. Чи може власник підняти плату протягом строку договору й на скільки. Без цього пункту вас можуть поставити перед фактом «з наступного місяця на 3 тисячі більше».
• Хто платить комуналку. Окремо чи в складі плати, за якими лічильниками.
• Депозит: сума, призначення, умови повернення. Чітко прописати, що депозит повертається при виїзді за вирахуванням реальних збитків, а не «на розсуд власника».
• Умови розірвання й виселення. За скільки днів попереджати, у яких випадках власник може розірвати договір достроково. Це захищає вас від «звільніть квартиру за тиждень».

Глибше за кожним пунктом — у матеріалі на що звернути увагу в договорі оренди.

Опис майна (акт прийому-передачі): чому без нього депозит у небезпеці

Це документ, який рятує депозит частіше за все, і саме його найчастіше пропускають.

Опис майна (акт прийому-передачі) фіксує стан квартири на момент заселення: що є з техніки й меблів, у якому стані, які подряпини, відколи на плитці, чи працює бойлер. Підписують обидві сторони на вході.

Без цього акта при виїзді ви беззахисні. Власник заявляє, що диван був новий, плита цілою, а на стіні не було плями, і утримує депозит «на ремонт». Довести зворотне нічим. З актом ви показуєте: «ось підпис, тут уже була подряпина при заселенні».

Як скласти:

• Перелічіть техніку й меблі з маркою й станом: «холодильник Samsung, робочий», «диван, потертість на лівому підлокітнику».
• Сфотографуйте все при заселенні — і прикладіть фото або зробіть прив'язку до дати.
• Зафіксуйте показники лічильників води, газу, електрики на день в'їзду.
• Підпишіть у двох примірниках, по одному кожній стороні.

Депозит і завдаток: як не втратити гроші

Тут плутають два поняття, і на цьому втрачають гроші.

Завдаток іноді просять, щоб «зняти квартиру з показів», поки ви думаєте. Ризик: якщо домовленості немає на папері, ці гроші легко не повернути. Передавати завдаток до показу квартири й до перевірки документів не можна — це улюблений сценарій шахраїв. Реальний завдаток вносять на місці або при підписанні договору, не раніше. За якими ознаками видно фейкове оголошення з «терміновою передоплатою», ми розписали в гайді про шахрайство при оренді.

Депозит — це застава, що повертається при виїзді, якщо ви не нашкодили. Правила:

• Передавайте депозит тільки при підписанні договору, де прописано його суму й умови повернення.
• Беріть розписку про отримання грошей або фіксуйте платіж так, щоб залишився слід.
• Не переказуйте кошти на особисту картку до підписання договору й перевірки права власності.

Коротка послідовність на вході

Щоб нічого не загубити, дійте так:

1. Подивилися квартиру наживо.
2. Звірили паспорт із документом на право власності (або є нотаріальна довіреність).
3. Прочитали договір: строк, плата, умови підвищення, виселення, депозит, комуналка.
4. Склали й підписали опис майна з фото й показниками лічильників.
5. Передали депозит під розписку — і тільки тоді.

Перевірка документів — другий рубіж захисту. Перший — переконатися, що ви взагалі говорите з власником, а не з посередником, який перепродає чужу квартиру. Як це зрозуміти за текстом, фото й номером — у матеріалі як відрізнити власника від посередника.

Швидкість і обережність не конфліктують. Прийти на свіже оголошення першим і при цьому не поспішати з грошима — це різні речі. FirstDibs надсилає push протягом 1–2 хвилин після публікації на OLX, DIM.RIA та dom.ria, тож ви потрапляєте на варіант раніше за інших і встигаєте спокійно перевірити документи, а не вирішувати під тиском «вирішуйте зараз».

Подивіться, як влаштовані сповіщення й колекції для зручного перегляду, або спробуйте 7 днів безкоштовно: завантажити FirstDibs в App Store.